CONSULTÓRIO FISCAL

IRC

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Correções fiscais na venda de bens imóveis

Segundo o artigo 64.º do CIRC na transmissão onerosa de imóveis, quer para alienantes, quer para adquirentes, o valor a ser considerado para determinação do lucro tributável deve ser o maior entre o valor do contrato e o valor patrimonial tributário definitivo do imóvel.

O sujeito passivo alienante deve efetuar uma correção, no MOD22, correspondente à diferença positiva entre o valor patrimonial tributário definitivo do imóvel e o valor de constante do contrato.

Um sujeito passivo que na alienação de um imóvel o tenha adquirido por valor inferior ao valor patrimonial tributário atribuído à data da aquisição, para efeitos fiscais, irá considerar este último como valor de aquisição. Pelo que, no preenchimento da declaração periódica de rendimentos modelo 22, deverá deduzir a diferença entre os valores referidos (valor patrimonial tributário à data da aquisição e valor de aquisição) no campo 772 do quadro 07.

De igual modo, se o valor patrimonial tributário à data da alienação for superior ao valor efetivamente praticado na transmissão, tal diferença será acrescida no campo 745 do quadro 07 da declaração periódica de rendimentos modelo 22.

Estas correções relativamente ao valor patrimonial do imóvel são autónomas e feitas em separado das correções no apuramento das mais e menos valias contabilísticas e fiscais calculadas segundo os artigos 46º e 47º do CIRC pela aplicação dos coeficientes de desvalorização monetária.

Se o valor patrimonial tributário definitivo do imóvel não estiver determinado até ao final do prazo estabelecido para a entrega da declaração do período de tributação a que respeita a transmissão, os sujeitos passivos devem entregar a declaração de substituição durante o mês de Janeiro do ano seguinte àquele em que os valores patrimoniais tributários se tornaram definitivos.

No caso de existir uma diferença positiva entre o valor patrimonial tributário definitivo e o custo de aquisição ou de construção, o sujeito passivo adquirente deve comprovar no dossier fiscal, o tratamento contabilístico e fiscal dado ao imóvel.

Exemplo:

Em 2010 – Aquisição de um imóvel:

- Valor de aquisição de imóvel – 100.000 euros

– Valor patrimonial de imóvel (VPT) – 110.000 euros

Em 2016 – Alienação do Imóvel:

            - Valor de venda do imóvel – 115.000 euros

            - Valor patrimonial do imóvel (VPT) – 130.000 euros

            - Amortizações acumuladas – 12.000 euros

Cálculo da mais e menos valia contabilística e fiscal (art.º 46 e 47 do CIRC):

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MV/mv contabilística = 115.000 – (100.000 – 12.000) = + 27.000 euros (a deduzir no campo 767 do MOD 22)

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MV/mv Fiscal = 115.000 – (100.000 – 12.000) x 1,07 = 20.840 euros (a acrescer no campo 739 do MOD 22 se não houver intenção de reinvestimento / acrescer apenas 50% no campo 740 do MOD 22 se houver intenção de reinvestimento)

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MV/mv = VR - (CA - Dac - PIA) x coeficientes de desvalorização da moeda

Sendo:

MV - Mais-valia

mv - menos-valia

VR - Valor de realização líquido de encargos

CA - Custo de aquisição acrescido de encargos

Dac - Depreciações acumuladas aceites fiscalmente

PIA - Perdas por imparidade acumuladas aceites em termos fiscais

Calculo das correções fiscais pela diferença entre o VPT e os valores de aquisição e venda:

VPT do imóvel na data de aquisição > Valor aquisição, correção a efetuar = 10.000 euros (a deduzir no campo 772 do MOD 22)

VPT do imóvel na data de alienação > Valor de alienação, correção a efetuar = 15.000 euros (a acrescer no campo 745 do MOD 22)

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