IRS
Mais-valias de imóveis

Qual a data de aquisição e o valor de aquisição a considerar?

Na aquisição a título oneroso de bens imóveis considera-se como valor de aquisição o que tiver servido para efeitos de liquidação do imposto municipal sobre as transações onerosas de imóveis (IMT). Não havendo lugar à liquidação de IMT, considera-se o valor que lhe serviria de base, caso fosse devida, determinado de harmonia com as regras próprias daquele imposto (art.º 46 do CIRS).

 

O valor de aquisição de imóveis construídos pelos próprios sujeitos passivos corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele (art.º 46 do CIRS).

 

O valor de aquisição em caso de herança é que foi considerado para efeitos de imposto do selo (ou do antigo imposto sobre sucessões ou doações), mesmo que a operação tenha beneficiado de isenção.

 

Numa herança, considera-se a data de aquisição, não quando as partilhas são feitas, mas sim a data do óbito.

 

A data de aquisição é também relevante para que se possa atualizar à data corrente o valor do imóvel agora alienado. Se já decorreram mais de 24 meses entre a data da aquisição e a data da venda, há lugar à chamada “correção monetária”, aplicando-se os coeficientes de atualização ao valor de compra da casa (art.º 50 do CIRS).

 

 

A mais-valia está excluída de tributação? Qual a tributação?

O Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, diploma que aprovou o Código do IRS, prevê, no seu artigo 5.º, um regime transitório para a categoria G, excluindo da tributação os ganhos desta categoria que, ao abrigo da anterior legislação (Decreto-Lei n.º 46 373, de 9 de junho de 1965) não eram sujeitos ao imposto de mais-valias. Estão assim excluídas de tributação as mais-valias:

 

- De prédios rústicos ou urbanos, com exceção de terrenos para construção, que tenham sido adquiridos, a título oneroso ou gratuito antes de 1 de janeiro de 1989;

 

- De terrenos para construção, adquiridos a título gratuito ou oneroso, antes de 9 de junho de 1965.

 

Estão ainda excluídas de tributação as mais-valias da venda de imóveis afetos à habitação própria e permanente:

 

- Reinvestidas na aquisição de outro imóvel afeto à habitação própria e permanente do contribuinte

 

Até 2020, as mais-valias obtidas com a venda de imóveis destinados a habitação própria e permanente não pagam imposto, mesmo que não haja reinvestimento, desde que cumpridos os seguintes requisitos:

- O valor de venda tem de ser usado na amortização do empréstimo do imóvel vendido;

- O contribuinte não pode ser proprietário de outro imóvel de habitação;

- o contrato de empréstimo do imóvel vendido tem de ter sido celebrado até 31 de dezembro de 2014.

Estas operações poderão assim ser consideradas no quadro 5B - Amortização de empréstimos do anexo G.

 

As mais-valias respeitantes às transmissões de imóveis, adquiridos depois de 1989, e não reinvestidas noutra habitação própria permanente são apenas tributadas em 50 % do seu valor (n.º 2 do art.º 43 do CIRS).

 

 

Exclusão de tributação no reinvestimento da mais-valia (art.º 10 CIRS)

- São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

 

a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

 

b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;

 

c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;

 

Não haverá lugar a este benefício quando:

 

a) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos doze meses após o reinvestimento;

 

b) Nos demais casos, o adquirente não requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização;

 

No caso de reinvestimento parcial do valor de realização e verificadas as condições estabelecidas nos parágrafos anteriores, o benefício referente ao reinvestimento respeitará apenas à parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valor reinvestido.

 

Resumindo, se o contribuinte realizar o reinvestimento total num imóvel para sua habitação própria e permanente, respeitando as condições e os prazos, não tem de pagar imposto.

 

 

 

Como se calcula a mais-valia?

 

Os ganhos obtidos, por pessoas singulares, com a alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis, constituem mais-valias sujeitas a tributação em IRS, nos termos do artigo 10.º, n.º 1, alínea b), do Código do IRS.

 

A fórmula de cálculo dessa mais valia (ou menos valia) é a seguinte:

MV = VR - (VA x coef. + EV + DA), sendo

VR - valor de realização

VA - valor de aquisição

Coef. - Coeficiente de desvalorização monetária

EV - encargos com valorização

DA - despesas com a alienação e com a aquisição

 

Para a determinação das mais-valias sujeitas a imposto, ao valor de aquisição acrescem (art.º 51):

- Os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos;

- As despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação (por exemplo gastos com mediação imobiliária, certificado energético, IMT da compra da casa vendida, registos e escritura da compra da casa vendida)

- A indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens.

 

O valor de realização, em caso de venda é dado pela contraprestação recebida do adquirente ou pelo valor considerado para efeitos de liquidação de IMT, quando superior ao primeiro (artigo 44.º, n.º1.º alínea f) e n.º 2 do CIRS).

                                                                      Reinvestimento efetuado entre os 24 meses anteriores

                                                                                            e os 36 meses posteriores?

 

 

 

 

 

Casos práticos:

 

- Um imóvel agora alienado adquirido em herança por óbito de um ascendente em 1986

 

A mais-valia obtida não fica sujeita a tributação em IRS por ser anterior a 1989, embora tenha de ser declarada, obrigatoriamente, no anexo G1 da declaração de IRS modelo 3.

 

 

 - A venda em 2006 de um imóvel por 100.000 euros adquirido por herança que era pertença de dois cônjuges, e o óbito de um deles foi em 1985 e do outro foi em 1995

 

Os herdos foram em datas diferentes pelo que para cálculo das mais-valias tem de se fazer a separação em duas parcelas. O valor de realização de cada parcela corresponderá a metade do valor total da venda, ou seja, 50.000 euros cada.

 

A parcela referente á herança de 1985 está excluída de tributação por ser anterior a 1989.

 

A parcela herdada em 1995 está sujeita a tributação. O valor de aquisição desta parcela é o que conta da declaração de imposto de selo. Vamos supor que, para efeitos do imposto de selo, esta parcela da casa herdada foi avaliada em 25 000 euros.

 

Como já decorreram mais de 24 meses entre a data da herança e a data da venda há lugar à chamada correção monetária. Supondo que o coeficiente de atualização monetária é 1,15, aplica-se este coeficiente ao valor de aquisição para apuramento da mais-valia.

 

A mais-valia obtida = [50.000 – (25.000 * 1,15)] = 21.250

 

A mais valia será tributada em apenas metade do seu valor, ou seja, 10.625 euros

 

A mais-valia excluída deverá ser declarada no quadro 5 do anexo G1 da declaração de IRS modelo 3 e a mais-valia tributada no quadro 4 do anexo G da declaração de IRS modelo 3.

 

 - Uma viúva vende um imóvel que era pertença do casal

 

Neste caso há diferentes datas de aquisição: uma será a data em que o imóvel foi adquirido pelo casal (50%do imóvel) e outra na data do óbito

 

 

- Um contribuinte que em Abril 2016, vendeu por € 180 000 a casa onde habitava adquirida em 2006 e lhe custara 140 000 euros. Em Outubro de 2016, comprou outro imóvel para habitação própria e permanente por 200 000 euros

 

Como a mais-valia foi reinvestida na compra de outro imóvel para habitação própria e permanente, no prazo de 36 meses, por um valor superior ao obtido com a venda, considera-

se concretizado o reinvestimento na sua totalidade. A mais-valia não é assim tributada.

 

Na declaração de IRS deverá preencher-se os quadros 4 e 5A do anexo G.

 

 

- Um contribuinte em Março de 2016, vendeu por 140.000 euros o seu imóvel de habitação permanente comprado, em Agosto de 2008, por 100.000 euros. No final de 2016, comprou outra imóvel para sua habitação permanente por 120.000 euros.

 

Como foi reinvestido parte do valor obtido com a venda, e supondo que o coeficiente de desvalorização monetária é 1,10., a tributação é calculada da forma seguinte:

 

mais-valia = € 140.000 - (€ 100 000 × 1,10) = 30.000 euros

 

proporção reinvestida = € 120.000 ÷ € 140 000 = 0,86;

 

proporção da mais-valia reinvestida = € 30.000 × 0,86 = 25.800 euros;

 

mais-valia sujeita a imposto = € 30.000 - € 25.800 = 4.200 euros.

 

Segundo o n.º 2 do art.º 43 do CIRS apenas 50% da mais-valia é considerada para tributação, ou seja, € 2.100 (€ 4.200 × 50%), valor que será englobado aos restantes rendimentos.

 

Na declaração de IRS deverá preencher-se os quadros 4 e 5A do anexo G. No quadro 4, o valor de compra e de venda, e identificação do imóvel. No quadro 5A, inscrever o valor a reinvestir na compra do imóvel objeto de reinvestimento e a sua identificação.

 

Para beneficiar da isenção parcial, basta que indique, no quadro 4, o valor de compra e de venda, e identifique o imóvel. No quadro 5A, inscreva o valor a reinvestir na compra da outra casa, e identifique o imóvel objeto de reinvestimento.

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